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Economia e Mercado

Construir no centro é apostar na diversidade de formatos

Odair Faleco / Unsplash
Centro de São Paulo
André Czitrom é engenheiro civil pós-graduado em História da Arte e sócio colaborador da MagikJC Incorporadora
Publicado em 18.01.2019, às 6:20 am

Neste texto, proponho colocar uma lupa ainda mais próxima para falarmos sobre a nossa experiência em uma determinada e microrregião dentro desse contexto.

O Centro não é apenas diverso, em termos culturais e sociais. Ele é geograficamente extenso, sendo cada região dona de particularidades bem distintas. O “bairrismo” que 70-461 2V0-622D na cidade como um todo também se mostra presente dentro de um perímetro, imaginado aqui, entre as avenidas Pacaembu, Paulista, do Estado , e bairro da Liberdade.

Desenvolver empreendimentos imobiliários na Vila Buarque, Consolação e Bela Vista nos mostrou que costumes, hábitos e preferências mudam de rua para rua. Eles afloram claramente no processo de preparo do terreno, em atividades com a comunidade do entorno, durante o lançamento do empreendimento, no relacionamento com os futuros moradores e na entrega do prédio.

Nossa experiência recente em produção de unidades residenciais de interesse social dentro do Minha Casa Minha Vida é um bom exemplo acerca do comportamento multicultural do centro. Ao trazer este programa de habitação às ruas Frei Caneca, Major Sertório, Amaral Gurgel e à Av. 9 de Julho, nós percebemos, desde o início da ativação do local, que o público interessado e futuros moradores seriam distintos em cada prédio – e, portanto, se mostraria também um desafio a ser superado.

Para nossa surpresa positiva, porém, “gente de todas as tribos” decidiu morar no mesmo edifício.

O público do empreendimento da Rua Frei Caneca é formado, em sua maioria, por jovens – solteiros ou não – que curtem a enorme oferta de bares, restaurantes e shoppings da região e que já moravam de aluguel nos arredores. Já no edifício da Consolação, a maior parte dos interessados é de famílias pequenas, oriundas das regiões mais afastadas do Centro, que sonham em morar perto do trabalho e de boas escolas para seus filhos.

Os futuros moradores do empreendimento da Major Sertório, em frente à recém-adotada praça Vila Buarque, voltam a ser os jovens solteiros, com grande interesse na vida acadêmica e nas instituições culturais da região. E, por fim, o empreendimento da Av. 9 de Julho tem um público que se une à mistura dos outros três projetos. Ou seja, em 198 unidades, serão cerca de 350 pessoas provenientes dos mais diversos bairros de São Paulo, formando uma nova e miscigenada comunidade.

Mapeamento afetivo

Nossos próximos projetos, que estão em fase de desenvolvimento, estão localizados em regiões próximas aos já existentes. Acreditamos que iremos entregar, além dessas primeiras 500 unidades, outras 800 nos próximos três anos. E, para isso, haverá o mesmo tipo de cuidado ao iniciar as nossas atividades no local: um mapeamento afetivo da região residencial e comercial, atividades de coparticipação com os moradores do entorno, oficinas de artes com as crianças de escola pública vizinha, feiras étnicas com grupos culturais da região, entre outras ações.

Com isso, aumentamos a nossa percepção de como se relacionar com a comunidade no entorno, tornamos o diálogo mais eficiente, e reduzimos os impactos negativos buscando melhorar ainda mais a região. Ademais, o time de colaboradores em vendas será preparado com o foco em assimilar costumes e hábitos de um possível futuro morador do prédio para, assim, haver uma continuidade na história cultural e arquitetônica do espaço onde atuamos.

No final de 2016, quando iniciamos o projeto Bem Viver no Centro, tínhamos dúvidas sobre a aceitação do Minha Casa Minha Vida nessa região, especialmente nas ruas onde seriam construídos os empreendimentos. Então, pesquisas tradicionais de mercado foram realizadas, e hoje temos certeza de que elas não foram suficientes. O verdadeiro trabalho foi realizado nas ruas, com mapeamento, conversas e testes.

Meu sócio Josef, a responsável em vendas Carmen e eu não cansamos em andar, conversar e perguntar em diversos horários do dia, da noite e nos finais de semana. Chegamos a construir um protótipo de um apartamento modelo real para refletir e convidar possíveis interessados para criticá-lo.

Em relação aos apartamentos, as plantas mudam um pouco de tamanho e formato de um projeto para outro. Estas mudanças parecem poucas quando falamos que todos os nossos projetos contêm unidades de 1 ou 2 dormitórios (às vezes, studio). Mas, a tipologia muda e os poucos m² que se diferem de uma unidade para outra, acredite, fazem diferença para buscar a viabilidade e aceitação do nosso produto.

Para se ter um exemplo prático, temos um futuro lançamento na região da Praça Vila Buarque, onde a maioria das unidades será de 1 dormitório. Por outro lado, nosso outro lançamento na região Bela Vista/Bixiga terá 80% de suas unidades de 2 dormitórios. A distância entre os dois prédios é de menos de 500 metros.

Pensar para melhor executar

A tarefa de definição de um “programa de moradia” não deve, na nossa opinião, ser desenvolvido apenas pelo Incorporador e submetido ao time de vendas e mídia para “empacotamento”. No passado, a interação entre construtor, arquiteto, acadêmicos, artistas, comunidade e tantos outros desenvolveu os prédios mais eficientes e importantes de nossa cidade, cujas histórias da década de 1950 e 1960  conferimos no sempre lembrado livro “São Paulo nas Alturas” (Editora Três Estrelas), do jornalista Raul Justes Lores.

Pensar o empreendimento imobiliário é muito mais do que um desenho de uma planta e um produto que possa atender a uma demanda. O mercado imobiliário possui as ferramentas e expertise imprescindíveis para a construção de uma cidade melhor para se viver. Mas, aqui, a sugestão é que se dialogue. É de que exista um diálogo com todos os agentes responsáveis na elaboração de um programa de moradia (ou, um prédio), pois, os vizinhos, visitantes, comércio local e os futuros moradores são fundamentais nesse processo.

O Centro de São Paulo, em nossa experiência, mostrou-se um local aberto, receptivo e instigante para essa atividade. Acreditamos que a boa aceitação do nosso programa, bem como a continuidade das atividades de humanização do processo de incorporação, têm dado certo por todos esses motivos calçados na pró-atividade por lado do produtor, na diversidade sociocultural da região e na receptividade do público do entorno.

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