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Habitação 04.09.2018 — 7:49 am

PIU Centro é animador, mas deve ser visto com cautela

Murucutu / Unsplash
Centro de São Paulo
André Czitrom é engenheiro civil pós-graduado em História da Arte e sócio colaborador da MagikJC Incorporadora

Projetos para reerguer a região central de São Paulo são um tema que vêm à tona a cada nova gestão municipal, gerando debates entre todos os grupos que representam a sociedade civil. Diversas tentativas, que vão desde o mega projeto Cracolândia-Nova Luz de Gilberto Kassab ao bondinho turístico de João Dória, se mostram bem intencionadas, mas deixam de levar em conta que o mais simples pode ser o mais eficaz em uma cidade como esta.

O Projeto de Intervenção Urbana no Centro da Cidade de São Paulo (PIU Setor Central) foi colocado como uma proposta para consulta pública, em julho. Esta é uma nova tentativa para o Centro, agora do atual prefeito Bruno Covas, e que aproveita a ferramenta criada por Fernando Haddad.

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A Prefeitura, em conjunto com a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, disponibilizou os projetos iniciais para que a população pudesse opinar e acompanhar o desenvolvimento do que pretende ser uma importante ferramenta de transformação da região central da cidade.

Esta é uma das etapas para que o projeto se concretize. O título publicitário, de trazer 140 mil pessoas para o Centro, é perfeito, entretanto, o caminho legal para que as propostas do PIU sejam executadas é longo. Mais: quando for aprovado, encontrará enormes entraves para se mostrar eficiente.

A forma mais hábil de transformar uma região degradada (ou pouco adensada) é por meio de pessoas. Gente circulando, passeando, curtindo as ruas, consumindo nas lojas, entrando e saindo de seus prédios, indo para academias, bancas e supermercados. Quanto mais pessoas, respeitando, claro, as questões de habitabilidade, mais oportunidades são criadas, mais empregos são gerados e, portanto, maior será o repertório social e cultural do entorno.

E o Centro larga na frente. Consultas públicas e debates com a sociedade civil são fundamentais. Mas se mostram, até hoje, uma estratégia que atrasa demais os resultados pretendidos e muitas vezes cria uma discussão partidária ao invés de pensar a cidade. E, no final, todos querem a mesma coisa: um Centro e uma cidade melhor para se viver. É claro que as ferramentas sugeridas podem gerar desavenças, mas o objetivo é o mesmo.

A produção imobiliária, seja ela privada, pública ou mista, se mostra uma estratégia interessante e possível. Pensar o tipo de empreendimento (residencial, comercial, entretenimento e a junção de todos eles) permite incentivar um adensamento mais organizado (ou corretivo, no caso do Centro), a fim de suprir e democratizar o acesso e usabilidade da região.

A estratégia de Nova York, ao promover a construção, num mesmo edifício, de unidades de interesse social e outras de livre escolha (médio ou alto padrão ou comercial), em troca de contrapartidas é inteligente.

Aqui em São Paulo, evoluímos para algo parecido. Permite-se hoje prédios residenciais com lojas no térreo (fachada ativa que não consome o potencial construtivo do projeto) ou unidades não residenciais no mesmo corpo do prédio (as NRs) – mas ainda há um longo caminho para que se organize legalmente o convívio entre diferentes usos após a entrega do empreendimento.

As ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social) zoneamento que exige a construção de empreendimentos populares até permitem unidades de interesse social ( HIS 1 – para famílias com renda até 3 salários mínimos, ou HIS 2 – até 6 salários) com unidades “livres”; mas uma alteração na última revisão do Plano Diretor dificultou a viabilidade desses projetos. Está mais difícil viabilizar ZEIS em regiões centrais da cidade, por conta do aumento de exigência do HIS 1 que limita demais o valor máximo de preço da unidade. 

Por outro lado, essa mesma revisão do Plano reduziu o custo  da outorga onerosa para empreendimentos econômicos e a possibilidade de se aumentar o potencial construtivo para esse mesmo modelo de empreendimento são dois acertos da revisão do Plano. Ao incentivar a produção de habitação econômica nos bairros próximo ao Centro a democratização do espaço se torna possível.

Locação social e retrofit também são temas existentes na proposta do PIU. Há centenas de prédios (públicos e privados) no Centro de São Paulo.

Muitos grupos que defendem a locação social, e são contra a chamada “especulação imobiliária na venda ou  locação”, se esquecem que esses prédios particulares são praticamente inviáveis de serem adaptados para fins de locação residencial ou empreendimentos MCMV. Isso por que a legislação de retrofit é praticamente inexistente; e a necessidade de se adaptar às normas de desempenho e legislação de bombeiros ou demais concessionárias inviabiliza o projeto.

Isso não quer dizer que a solução seria flexibilizar a aprovação sem levantar as consequências; mas seria proveitoso uma força tarefa afim de entender onde e como se pode flexibilizar a fim de viabilizar que mais gente more no centro, e que um prédio abandonado há mais de cinco décadas contribua para uma cidade mais viva.

Uma simples ideia, neste contexto, seria criação de um departamento específico para análise de propostas de retrofit e que a licença para reforma fosse expedida pela prefeitura (e demais órgãos necessários) em menos de 30 dias.

Por outro lado, o interessado teria a exigência de iniciar os trabalhos de planejamento, reforma ou vendas dentro de um prazo estipulado (180 dias por exemplo), com o risco de ter a aprovação cancelada.

Dessa forma, estaríamos incentivando produção habitacional, mas evitando a temida especulação imobiliária ou, “traduzindo”: comprar um prédio, aproveitar os benefícios da legislação e aguardar sua valorização para vender por um preço muito mais alto).


André Czitrom é formado em Engenharia Civil pelo Mackenzie e pós-graduado em História da Arte pela Faap. Desde os 16 anos trabalha no setor de Construção Civil, iniciando a trajetória como auxiliar administrativo na Gafisa. Fundou em 2008 a Sanay Desenvolvimento Imobiliário e, em 2015, tornou-se sócio colaborador da MagikJC Incorporadora, hoje focada em empreendimentos do Minha Casa Minha Vida. É ainda fundador do acervo CSC, de incentivo à produção de jovens artistas

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